賃貸マンションの窓改修は、退去防止と募集力を高める投資

賃貸マンションの空室対策というと、まず家賃の見直しを考えるオーナー様は多いと思います。

もちろん、家賃設定は大切です。

ただ、家賃を下げる前に考えたいのが、入居者が「この部屋に住み続けたい」と感じる理由をつくることです。

冬に寒い。
夏に暑い。
結露がひどい。
外の音が気になる。
エアコンの効きが悪い。

こうした不満は、毎日の生活の中で積み重なります。

小さな不満でも、更新時期や引っ越しを考えるタイミングでは、退去理由の一つになることがあります。

だからこそ、賃貸マンションの窓改修は、単なるリフォームではなく、入居者満足度を高める設備投資として考える価値があります。

特に、昭和55年基準前後のマンションでは、現在の住宅と比べて断熱性能が十分でないことがあります。

また、それ以降に建てられたマンションでも、壁や床に比べて、窓まわりの断熱性能が弱いまま残っているケースは少なくありません。

アルミサッシ・単板ガラスの窓は、外の暑さや寒さが室内に伝わりやすい部分です。

入居者にとっては、

・冬に窓際が寒い
・夏にエアコンが効きにくい
・結露が出る
・外の音が気になる
・光熱費が気になる

といった不満につながりやすくなります。

環境省の賃貸集合住宅向け資料でも、賃貸居住者の74.0％が「断熱性」や「気密性」について何らか気になることがあり、そのうち43.5％は「引っ越したいほど気になる」とされています。

入居者の不満は、オーナー様が思っている以上に、住み続けるかどうかに関わる可能性があります。

入居者が不満を感じやすいポイントを減らすことは、退去防止につながる可能性があります。

寒い。
暑い。
結露がひどい。
カビが出る。
外の音が気になる。

こうした不満は、住み替えを考えるきっかけになりやすい部分です。

環境省の賃貸集合住宅向け資料では、窓断熱により結露が激減し、結露に関するクレームがなくなったこと、退去後の原状回復工事費が軽微になったこと、退去率低減や賃料アップ後の満室稼働維持につながった事例が紹介されています。

もちろん、窓改修をすれば必ず退去がなくなるわけではありません。

ただ、入居者が毎日感じる住み心地を改善することは、長期入居につながる大切な要素です。

退去が出てから家賃を下げるより、退去しにくい部屋づくりを先に考える。

窓改修は、その一つの選択肢になります。

これからの賃貸募集では、築年数や家賃だけでなく、住まいの快適性や省エネ性能も見られやすくなります。

国土交通省の省エネ性能表示制度では、販売・賃貸事業者が建築物の省エネ性能を広告等に表示することで、購入・賃借する人が省エネ性能を把握・比較できるようにする制度が始まっています。2024年4月以降、新築建築物の販売・賃貸広告では省エネ性能ラベルの表示が必要とされています。

既存住宅についても、省エネ性能の把握が難しい場合に、窓など省エネ改修を行った部位を表示する「省エネ部位ラベル」が設定されています。

つまり、今後は賃貸募集でも、

・窓断熱済み
・内窓設置済み
・結露対策済み
・防音性に配慮
・省エネ改修済み

といった情報が、入居希望者への訴求材料になる可能性があります。

単に「リフォーム済み」と書くよりも、どこをどう改修したのかを伝えられる物件は、募集時の差別化につながります。

窓改修には費用がかかります。

そのため、オーナー様としては「借入してまでやるべきか」と迷うこともあると思います。

ただ、賃貸マンションの窓改修は、単なる一時的な修繕ではなく、入居者満足度、退去防止、募集力、資産価値に関わる設備投資として考えることができます。

特に、古いアルミサッシ・単板ガラスが残っている物件では、窓まわりの弱さが入居者の不満につながりやすい部分です。

補助金を活用できる場合は、自己資金だけでなく、借入と補助金を組み合わせて資金計画を立てる選択肢もあります。

大切なのは、ただ工事費を見るのではなく、

・退去防止につながるか
・募集時の差別化になるか
・原状回復費の軽減につながるか
・資産価値の維持につながるか
・補助金を活用できるか
・税務上どのように処理できるか

を総合的に見ることです。

借入を使う場合は、金融機関や税理士と相談しながら、無理のない返済計画で検討することが大切です。

オーナー様にとって、窓改修費用の税務上の扱いも重要です。

一般的に、通常の維持管理や修理のための支出は修繕費になります。

一方で、資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を高めたりする支出は資本的支出となり、減価償却により必要経費に算入すると国税庁は説明しています。

つまり、内窓設置や高断熱窓への改修は、工事内容によっては修繕費ではなく、資本的支出として扱われる場合があります。

ただし、税務上の判断は、物件の状況や工事内容、会計処理によって変わります。

そのため、記事上では「必ず節税になる」「必ず償却資産にできる」とは言えません。

実際に窓改修を行う場合は、税理士に確認しながら進めることが大切です。

エコ窓の匠では、窓改修の内容や補助金対象の可能性を整理し、オーナー様が税理士や金融機関に相談しやすいよう、工事内容を分かりやすくご案内します。

賃貸マンションの窓改修でも、条件が合えば補助金を活用できる可能性があります。

たとえば、内窓設置で補助対象となる高性能な製品を使うことで、改修費用の負担を抑えられる場合があります。

ただし、補助金は誰でも必ず使えるものではありません。

対象製品、性能区分、窓サイズ、工事内容、申請条件、予算状況によって変わります。

また、補助額の合計が申請下限に届かない場合は、単独では申請できないケースもあります。

オーナー様の場合は、1室だけで考えるのか、複数戸でまとめて考えるのかによっても、補助金の活用方法が変わります。

補助金を使えるかどうかは、現地確認と対象窓の整理が必要です。

賃貸マンション・アパートの窓改修では、まず物件の状態と、入居者への負担を確認することが大切です。

現地では、次のような点を確認します。

・築年数
・既存サッシの種類
・単板ガラスか複層ガラスか
・窓のサイズ
・内窓を取り付ける奥行き
・ふかし枠が必要か
・入居中か空室か
・施工に必要な時間
・入居者への案内や日程調整のしやすさ
・補助金対象製品が使えるか
・1室から始めるか、複数戸で進めるか
・どの部屋から優先するか

特に入居中の物件では、入居者への負担をできるだけ抑えることが大切です。

内窓は、今ある窓の内側に設置するため、壁を大きく壊す工事に比べると、入居中でも対応しやすい改修です。

ただし、窓の数や大きさ、設置条件によって施工時間は変わります。

そのため、現地調査では、工事内容だけでなく、入居者への説明、日程調整、施工時間、補助金対象の可否まで含めて確認します。

エコ窓の匠では、物件の状況を確認しながら、入居者への負担を抑えた進め方を一緒に整理します。

Q1. 入居中でも内窓工事はできますか？

可能な場合があります。内窓は室内側に取り付ける工事のため、入居中でも対応しやすい改修です。ただし、窓数や設置条件、入居者の日程調整によって工事時間は変わります。

Q2. 1室だけでも窓改修できますか？

できます。ただし、補助金を使う場合は補助額の合計や申請条件を確認する必要があります。1室から始めるのか、複数戸でまとめるのかは、物件状況や資金計画に合わせて検討します。

Q3. 賃貸マンションでも補助金は使えますか？

条件が合えば活用できる可能性があります。対象製品、性能区分、窓サイズ、工事内容、申請条件、予算状況によって変わります。事前に対象窓を整理することが大切です。

Q4. 窓改修費は修繕費になりますか？それとも減価償却ですか？

工事内容によって変わります。通常の維持管理や修理であれば修繕費、資産価値を高めたり使用可能期間を延長したりする内容であれば資本的支出として減価償却の対象になる場合があります。最終判断は税理士へ確認してください。

Q5. 省エネ部位ラベルは賃貸募集に使えますか？

既存住宅向けに、省エネ改修を行った部位を示す省エネ部位ラベルが設定されています。窓改修を行ったことを募集時に伝えやすくなり、今後の差別化材料になる可能性があります。

Q6. 古いマンションでは、まずどの窓から改修すべきですか？

入居者の不満が出やすい窓から考えるのがおすすめです。西日が強い部屋、結露が多い北側の部屋、外の音が気になる道路側の部屋、リビングや寝室など、生活時間が長い部屋から優先順位をつけると考えやすくなります。

賃貸マンションの窓改修は、単なる修繕ではありません。

入居者の寒さ・暑さ・結露・騒音への不満を軽くし、住み心地を高める設備投資です。

特に、昭和55年基準前後のマンションや、アルミサッシ・単板ガラスが残っている物件では、窓まわりの弱さが入居者の不満につながりやすくなります。

内窓なら、入居中でも比較的短時間で施工しやすく、入居者への負担を抑えながら、断熱・遮熱・防音・結露対策につながる可能性があります。

オーナー様にとっては、改修費用がかかる一方で、退去防止、募集時の差別化、資産価値向上、補助金活用、税務上の減価償却などを含めて検討できる投資です。

これからの賃貸募集では、省エネ性能や断熱改修の有無も、入居希望者にとって分かりやすい判断材料になっていく可能性があります。

エコ窓の匠では、賃貸マンションの窓の状態を確認し、入居者への負担を抑えた内窓改修や補助金活用の可能性を整理してご案内します。

強引な営業は一切ありません。

まずは、所有物件の窓改修が投資として成り立つか、現地調査で確認してみませんか。